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2019-02-27 15:25 银行贷款编辑
  郁亮说的是实话。

  在所有行业当中,能够像房地产这样赚钱的屈指可数。为什么房地产这么赚钱?

  房地产暴利来自于其高杠杆的特性,开发商动辄百分之七八十的负债率,但这也只属于“正常水平”,换做其他行业的公司,早就出现资金问题了。最夸张的时候,开发商只要交一点点保证金,就可以参与土地的招拍挂,中标后,就到银行去办质押贷款(将土地质押出去);开发商拿到土地,做好户型设计,就可以预售了——购房者拿着几十万甚至数百万的钱给了首付,银行发了房贷,开发商房子还没修好,就拿到全部房款了。

  可以说,最舒服的时候,开发商是空手套白狼的,只要有一点点资本金,就能撬动好几倍的营收。虽然现在土地招拍挂不能用银行贷款了,取得预售也需要打桩(有些是需要建设到一楼),开发商的投入增加,但它高杠杆的属性不会改变,所以收益会成倍放大。如果没有这样的杠杆效应,开发商就像普通企业那样,从资本金的回报来看其实并不算高。

  有些人会说,其实像腾讯、阿里这样的互联网公司,还有用友软件这样的软件公司,毛利率也很高啊。但要知道,大的互联网公司才能真正赚到钱,而要成为大的互联网公司并不容易;此外,一些软件公司,比如就像用友软件(主要做财务软件,毛利率可以达到90%以上),市场规模太小了,撑死了也就1000亿左右的市场规模,而恒大、万科这样的开发商,一年的收入既有5000多亿,这完全不是一个量级的市场。

  所以,郁亮之所以说找不到一个和房产赚钱前景相当的行业,意思是说:大部分行业回报率没有房地产高;即便有回报率超过房地产的少数行业,但规模又不够大。综合起来,就是房地产回报又高,市场又大。

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